Jak decyzje Fed wpływają na oprocentowanie kredytów hipotecznych

Rezerwa Federalna (Fed) nie ustala bezpośrednio oprocentowania kredytów hipotecznych, ale jej decyzje wpływają na procenty, jakie banki oferują osobom planującym zakup domu. Co ważne, nawet jeśli Fed utrzyma swoją stopę bazową bez zmian, stawki hipoteczne i tak mogą się zmieniać.

## Najnowsze posiedzenie Fed

Na posiedzeniu w dniach 16–17 czerwca Federal Open Market Committee (FOMC) utrzymał benchmarkową stopę procentową bez zmian — tak samo jak przez całą 2026 r. To nawiązuje do trzech kolejnych posiedzeń w 2025 r., podczas których Fed obniżał stopy.

FOMC opublikował też nowe prognozy gospodarcze, które okazały się bardziej pesymistyczne niż wcześniejsze założenia.

W komentarzu dotyczącym zmiany nastrojów rynkowych Bill Banfield, chief business officer w Rocket Mortgage, podkreślił, że w rozmowach rynkowych podejście przesunęło się znacząco: na początku roku inwestorzy dyskutowali, kiedy może nastąpić kolejna obniżka. Teraz, jak zaznaczył, w części wycen pojawia się nawet scenariusz podwyżki.

Przy tym na trajektorię stóp procentowych i koszt kredytu wpływ miały też czynniki zewnętrzne — m.in. wojna w Iranie, która ograniczyła światową podaż ropy i podniosła ceny paliw oraz innych towarów. Wzrost inflacji przełożył się na wyższe rentowności obligacji, w tym rentowność 10-letnich Treasuries, co podbiło także stawki kredytów hipotecznych.

Kolejne posiedzenie FOMC zaplanowano na 28–29 lipca.

## Jak obniżka stóp Fed wpływa na kredyty hipoteczne

Fed kształtuje koszt pożyczek dla krótkoterminowych transakcji, zmieniając stopę federal funds rate. Stopa ta określa, ile banki płacą sobie nawzajem za pożyczanie środków — chodzi o środki trzymane w Fed na zasadzie overnight.

Choć ta stopa nie jest identyczna z oprocentowaniem, które zapłacisz w hipotece, mechanizm jest powiązany: gdy bankom rośnie koszt pozyskania pieniędzy, zwykle rośnie też koszt kredytu dla klientów, a gdy Fed obniża stopy, banki częściej obniżają oprocentowanie w całej ofercie.

W praktyce bywa jednak, że kredyty hipoteczne nie reagują dokładnie tak, jak można by oczekiwać wyłącznie po ruchach Fed. Przykładowo, mimo że Fed obniżył stopy trzy razy pod koniec 2024 r., stawki hipoteczne pozostały relatywnie wysokie, a nawet rosły.

Dzieje się tak dlatego, że hipoteki o stałej stopie — najpopularniejszy typ kredytu — nie podążają bezpośrednio za federal funds rate. Ich oprocentowanie w większym stopniu śledzi rentowność 10-letnich Treasuries. Gdy ta rentowność rośnie lub spada, z reguły zmieniają się też stawki stałoprocentowych kredytów.

Oprocentowanie kredytu i rentowność obligacji nie są jednak równe 1:1. Między nimi istnieje tzw. spread (marża), który odzwierciedla m.in. ryzyko ponoszone przez kredytodawcę.

Zwykle różnica między rentownością 10-letnich Treasuries a stawką stałoprocentowej hipoteki na 30 lat wynosi od 1,5 do 2 punktów procentowych. W większości 2023 i 2024 r. spread wzrósł do 3 punktów procentowych, co uczyniło kredyty droższymi. Kluczowym powodem było podwyższone ryzyko na rynku w okresie szybko rosnących stóp.

Na stawki hipoteczne wpływają też inne czynniki:

• Inflacja: gdy inflacja przyspiesza, zwykle rosną też stawki dla stałej stopy.
• Popyt i podaż na kredyty: gdy banki mają „za dużo” biznesu, podnoszą oprocentowanie, by ograniczyć popyt; gdy jest go mniej, obniżają stawki, by przyciągnąć klientów.
• Rynek wtórny kredytów hipotecznych: banki grupują udzielone kredyty w papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami i sprzedają je inwestorom. Gdy popyt inwestorów jest wysoki, stawki potrafią lekko spadać; gdy inwestorzy nie kupują, oprocentowanie może rosnąć.

Fed aktywnie wpływa też na płynność rynku, kupując i sprzedając papiery dłużne. Ma to wspierać przepływ kredytu, co ogólnie przekłada się na stawki hipoteczne.

## Jak Fed oddziałuje na kredyty o zmiennej stopie (ARM)

W USA większość kredytów mieszkaniowych ma stałą stopę, ale część osób wybiera ARM (adjustable-rate mortgages) — oprocentowanie w nich zmienia się okresowo (zwykle co roku lub co pół roku). W przypadku ARM ruchy Fed mogą mieć bardziej bezpośrednie przełożenie.

Często stopy w ARM są powiązane z SOFR (Secured Overnight Financing Rate). Ponieważ decyzje Fed wpływają na instrumenty oszczędnościowe, podnosząc lub obniżając federal funds rate, Fed może spychać SOFR w górę lub w dół. W rezultacie oprocentowanie ARM rośnie albo spada wraz z resetem stopy.

Oznacza to, że jeśli federal funds rate pójdzie w górę, twoja rata w ARM wzrośnie przy kolejnej aktualizacji.

## Kluczowe ruchy Fed, które wpływały na stawki hipotek

Po okresie restrykcji związanych z COVID-19 Fed obniżył federal funds rate niemal do zera. Choć stawki kredytów na 30 lat nie spadły w takim samym tempie, dotarły do historycznie niskich poziomów. Średnia stawka 30-letniej hipoteki osiągnęła 2,97% w lutym 2021 r.

Gdy w marcu 2022 r. inflacja zaczęła przyspieszać, a gospodarka wychodziła z pandemii, Fed podnosił stopy konsekwentnie. Federal funds rate doszła do 5,33% w sierpniu 2023 r. i utrzymywała się tam do końca września 2024 r. W miarę wzrostu stóp rosły też stawki hipoteczne — 30-letnia hipoteka przekroczyła 8% w październiku 2023 r.

Choć Fed obniżył stopy trzy razy pod koniec 2024 r. — na posiedzeniach we wrześniu, październiku i grudniu, łącznie o 100 punktów bazowych — stawki hipotek pozostały podwyższone. Przeważnie oscylowały wokół poziomu powyżej 7%.

W pierwszej połowie 2025 r. stawki wahały się w przedziale od 6,8% do 7,1%. Potem Fed dokonał trzech cięć we wrześniu, październiku i grudniu, łącznie o 75 punktów bazowych. Końcówkę roku stawki zamknęły w okolicach 6,25%. W lutym 2026 r. stawki obniżyły się nawet do 6,09%, po czym w marcu wróciły powyżej 6,25%. Od czerwca 2026 r. na poziom stóp w górę wpływają inflacja i inne czynniki — stawki są w okolicach 6,5%.

## Co brać pod uwagę, gdy starasz się o kredyt

Niezależnie od bieżącej polityki Fed, jeśli twoim celem jest uzyskanie możliwie najniższej stawki, najważniejsze są sprawy „przygotowawcze”: utrzymanie dobrej zdolności kredytowej, ograniczenie zadłużenia, jak największy wkład własny i porównywanie ofert.

Porównując propozycje banków, zwracaj uwagę na APR (roczne oprocentowanie rzeczywiste), a nie tylko na samą stopę procentową. Niektóre instytucje promują niskie oprocentowanie, ale rekompensują to wysokimi opłatami. Znajomość APR pozwala ocenić rzeczywisty, całkowity koszt kredytu.