Phillips Edison (PECO) wygląda na lekko niedowartościowaną, ale mnożniki akcji są wysokie

Phillips Edison (PECO) przyciąga ostatnio uwagę inwestorów po tym, jak akcje były notowane w pobliżu ostatniego kursu zamknięcia na poziomie 41,98 USD. Spółka ma kapitalizację 5,82 mld USD, a jej portfel koncentruje się na centrach handlowych „grocery-anchored”, czyli z mocno zakotwiczonym najemcą spożywczym.

Na giełdzie ostatnie notowania były korzystne: kurs wzrósł o 1,08% w ujęciu dziennym, a od początku roku zwyżkuje o 19,02%. W szerszym horyzoncie spółka pokazała 22,72% łącznej stopy zwrotu dla akcjonariuszy w ujęciu 1-rocznym oraz aż 181,44% w perspektywie 5 lat, co wskazuje na narastający w czasie momentum.

Wycena z perspektywy wartości godziwej

Gdy kurs znajduje się blisko 41,98 USD, a wskazana wartość godziwa jest niższa o ok. 16% (w sensie „discountu”), pojawia się pytanie, czy rynek wciąż nie docenia rozwoju Phillips Edison, czy też przyszły wzrost jest już w dużej mierze wyceniony.

Najczęściej przyjmowana narracja wycenia fair value na ok. 43,08 USD przy ostatnim zamknięciu. Oznacza to raczej lekkie niedoszacowanie, a nie wyraźnie błędną wycenę.

Założenia, które wspierają wycenę, opierają się na aktywnym „recyklingu” portfela i zdyscyplinowanym przejmowaniu nieruchomości o potencjale wzrostu, często kupowanych poniżej kosztu odtworzenia. Spółka wskazuje również poziomy rentowności i efektywności transakcji: nabycia z kapitalizacją 6%+, a przy tym celowane wewnętrzne stopy zwrotu (IRR) na poziomie 9%+. Do tego dochodzą zakupy gotówkowe oraz relatywnie niskie zadłużenie — 5,4x EBITDAre, średni ważony okres zapadalności długu 5,7 roku, oraz 95% zadłużenia o stałym oprocentowaniu. Takie parametry mają pozwalać na rozwój zewnętrzny bez rozmywania kapitału poprzez emisje akcji, a w konsekwencji na wzrost FFO/EPS w dłuższym okresie (FFO to fundusze z działalności operacyjnej w branży REIT).

W rezultacie wycena prowadzi do wniosku o wartości godziwej na poziomie 43,08 USD — czyli spółka ma być wyceniana w pobliżu swoich założeń, a stopień niedowartościowania jest ograniczony.

Co może „rozciągnąć” tę tezę

Historia wygląda mniej korzystnie, jeśli presja e-commerce przełoży się na spadek ruchu w centrach handlowych, albo gdy kluczowi najemcy-spożywczy najemcy zamkną swoje lokale i osłabi to ekonomię poszczególnych obiektów.

Inne spojrzenie: mnożniki są wyraźnie wyżej

Sposób liczenia oparty o przepływy pieniężne i prognozy analityków wskazuje na jedynie ~2,5% łagodne niedoszacowanie. Jednak rynek patrzy na Phillips Edison surowiej przez pryzmat mnożników.

Akcje handlują na P/E 45,8x, podczas gdy dla amerykańskiej branży Retail REITs wskaźnik wynosi 27,5x. Dodatkowo „fair ratio” (oznaczające relację wyceny do wartości godziwej w przyjętym podejściu) to 32,9x — sygnał, że cena jest relatywnie wysoka względem tego, co wynikałoby z podstawowej wyceny. W praktyce oznacza to ryzyko, że inwestorzy płacą z góry za kilka lat egzekucji.

Wycena oparta o różne metody sprowadza się więc do napięcia między umiarkowanym niedoszacowaniem „w liczbach” a wyraźnie bogatszą wyceną w mnożnikach. Dla inwestora oznacza to, że warto uważnie śledzić zarówno tempo wzrostu i stabilność marż, jak i to, czy założenia dotyczące centrów handlowych z najemcą spożywczym utrzymują się w praktyce.